Vertės rūšys vertinimo veikloje

2024 Autorius: Henry Conors | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2024-02-12 10:30

Kaina yra viena iš pagrindinių civilinės teisės sandorio dalyko savybių. Kokie jo požymiai? Kaip klasifikuojamos vertybės? Kokiu tikslu versle ar nekilnojamojo turto versle skaičiuojami atitinkami rodikliai ir kokiais metodais?

Kas yra „kaina“ir „įvertinimas“

Prieš nagrinėdami vertės tipus ir su ja susijusias priežastis, dėl kurių ji klasifikuojama, apibrėžkime, kas tai yra. Yra gana daug kriterijų, kurie leistų suteikti jam vienareikšmę charakteristiką tarp pasaulio ir Rusijos ekonomistų. Vienas iš populiariausių yra toks: kaštai yra pinigų suma, kuri nustatoma kaip sandorio sąlyga civilinių teisinių santykių subjektų sąveikos procese numatomu nuosavybės teisių ar kitų daikto naudojimo mechanizmų perdavimo momentu. Savo ruožtu sąvoka „įvertinimas“siejama su nagrinėjamos sumos nustatymo mechanizmu.

Vertinimo aspektai

Vertinimo objektais gali būti nekilnojamasis turtas, paslaugos, transportas, namų apyvokos daiktai, intelektinė nuosavybė – viskas, kas numatyta civilinėje teisėje kaip galimas subjektas sandoriams, kuriuose dalyvauja fiziniai ir juridiniai asmenys. Piniginės vertės nustatymo tvarka,kurių perkėlimas iš vieno teisinių santykių subjekto kitam yra nuosavybės teisių perdavimo pagrindas, vykdomas abiejų šalių pripažintais būdais. Juos taip pat gali pasiūlyti trečiosios šalys, tačiau susitarus su pagrindiniais sandorio dalyviais.

Tokios ar kitokios prekių, turto ar paslaugų vertės gali būti nustatomos, atsižvelgiant į teisinių santykių pobūdį, šalių prašymu arba pagal teisės aktų reikalavimus. Taigi, pavyzdžiui, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, vertintojų naudojimas daugeliu atvejų yra privalomas registruojant nuosavybę.

Artėja vertinimas

Vertinimas, taip pat, pavyzdžiui, vertės tipo nustatymas, gali būti atliekamas taikant įvairius metodus. Rusijos verslo praktikoje yra trys pagrindiniai: pelningas, palyginamasis ir brangus. Apsvarstykite jų esmę.

Pajamų modelis apima metodų, pagrįstų apskaičiuotų pajamų iš galimo naujojo vertinimo objekto savininko naudojimo – pavyzdžiui, nuomos, apskaičiavimu. Lyginamasis modelis apima skaičių, apibūdinančių kai kurių objektų nuosavybės vertės tipus, tyrimą, o kitų, kurie iš esmės yra labai panašūs, rodiklius. Pavyzdžiui, vertintojas, nustatydamas butui tinkamą piniginį rodiklį, paprastai tiria esamus pasiūlymus nekilnojamojo turto rinkoje. Kaštų modelio rėmuose apskaičiuojamos galimos išlaidos, būtinos norint išlaikyti tinkamą objekto funkcinę būklę. Jeigu,Tarkime, žmogus perka traktorių, tada jo pasamdytas vertintojas, nustatydamas tokio tipo transporto kainą, turi atsižvelgti į galimas išlaidas, susijusias su įrangos remontu.

Vertės įvertinimo rezultatas

Išanalizavus turto verčių tipus ir atlikus atitinkamą įvertinimą, rezultatas gali būti naudojamas kaip vadovas nustatant galutinę sandorio kainą. Arba kitais tikslais – pavyzdžiui, sudarant draudimo sutartį, suteikiant paskolą, parduodant akciją ir pan.. Pasvarstykime, kokios vertės rūšys išskiriamos Rusijos ekspertų vertinant įvairius objektus. Taip pat kaip aktualią informaciją galima panaudoti praktiškai.

Verčių klasifikacija

Kokius konkretaus vertinimo objekto vertės tipus išskiria šiuolaikiniai ekspertai? Čia yra daug klasifikavimo kriterijų. Apsvarstykite vieną iš labiausiai paplitusių Rusijos ekonomistų modelių.

Joje visų pirma nurodyta rinkos vertė. Tai kaina, kurios vertė yra fiksuota objekto vertinimo metu, su sąlyga, kad jis bus parduodamas konkurenciniame segmente. Tai yra, būtinos sąlygos norint nustatyti teisingą kainą yra viešos informacijos apie produktų kainodaros principus prieinamumas, reikšmingų išorinių (reguliacinių) veiksnių, turinčių įtakos kainai, nebuvimas.

Atitinkamame modelyje yra investicijų vertė. Jo rodikliai nustatomi siekiant suteikti informaciją asmenims, norintiems investuoti į tam tikrą objektą. Kai kuriais atvejaisinvesticijos vertė gali sutapti su rinkos verte. Tačiau taip būna ne visada. Kartais kartu su investicijų verte skaičiuojama ir objekto likvidacinė vertė. Jo vertė išreiškia tikėtiną galimų pajamų sumą perpardavus sandorio dalyką.

Yra kadastrinė vertė. Jo steigimo tikslas – objekto įtraukimas į tam tikros valstybės ar pramonės registrą, vėliau naudojant informaciją atitinkamais pareiškimais. Paprastai šiuo atveju kalbame apie mokesčių apskaičiavimą. Kadastrinė vertė paprastai yra mažesnė už rinkos vertę, kai kalbama apie nekilnojamąjį turtą, arba apytiksliai lygi jai.

Yra ir toks dalykas kaip draudimo vertė. Tai apima išmokų pagal draudimo sutartį sumos apskaičiavimą. Kai kuriais atvejais kartu su juo skaičiuojama ir objekto pakeitimo kaina. Taip atsitinka, pavyzdžiui, jei atitinkama sutartis su draudimo bendrove numato ne piniginę kompensaciją, o objekto grąžinimą į pradinę funkcinę būklę sugadinimo ar gedimo atveju.

Taigi, mes išnagrinėjome 4 vertybių rūšis, kurios yra labiausiai paplitusios Rusijos ekonomikos mokykloje, ir keletą vienas kitą papildančių. Šis sąrašas, žinoma, nėra baigtinis. Yra privatūs rinkos vertės tipai, taip pat investiciniai, arba kadastriniai, susiję su objektų, turinčių skirtingą teisinį statusą, charakteristikomis. Dabar pereikime prie objektų, kurių atžvilgiu apskaičiuojamas atitinkamas parametras, esmėspraktinės reikšmės aspektas.

Verslo vertinimas

Žinoma, yra daug specifinių objektų tipų, kurių vertė nustatoma. Tarp dažniausiai pasitaikančių Rusijos verslo praktikoje yra verslas ir nekilnojamasis turtas. Pirmuoju atveju vertinamas visas įmonių turtas, valdymo principai ir pelną generuojanti veikla. Prieš tiriant įmonės vertės tipus, bus naudinga nustatyti tikslus, su kuriais susiduria atitinkamo vertinimo subjektas.

Kodėl verta vertinti verslą? Pirmasis variantas yra įmonės pardavimo perspektyvos. Įmonės savininkas gali nuspręsti imtis kito verslo, bet pirmiausia pravartu dabartinį perduoti į kito savininko rankas. Taip pat verslo vertinimas gali būti atliekamas siekiant pagerinti įmonės valdymo kokybę, nustatyti galimus valdymo sistemos trūkumus. Kitas variantas – pritraukti investuotojų dėmesį tuo atveju, jei neužtenka apyvartinių lėšų, arba įmonė užsibrėžė uždavinį plėsti rinką, dėl to atsiranda papildomų lėšų poreikis. Verslo vertinimas gali būti atliktas kreipiantis dėl paskolos – būtent ji, kaip taisyklė, vadovaujasi banko sprendimu dėl paskolos išdavimo.

Verslo vertinimo vertės

Kokios vertės yra įtrauktos į įmonių vertinimą? Kokie principai čia dažniausiai naudojami? Pagrindinės vertės rūšys, taikomos verslo vertinimui, yra rinka ir investicijos. Kai kurių ekspertų nuomone, svarstant galimybę įsigyti įmonę,partneriui, analizuojant atitinkamas perspektyvas, patartina sutelkti dėmesį į antrąją kryptį. Kadangi tipinė „rinkos“kaina verslui yra rodiklis, kuris ne visada vienareikšmiškai byloja apie įmonės plėtros potencialą. Bet jei mes kalbame apie jo identifikavimą, tada pagrindiniai būtinų skaičių apskaičiavimo principai gali būti pagrįsti:

- palyginus turimus rodiklius su būdingais kitiems rinkos dalyviams;

- apie verslo konkurencinių pranašumų tyrimą;

- apie subjektyvią vertinančių ekspertų viziją;

- apie išorinių veiksnių įtakos tyrimą.

Verslo investicijų vertės nustatymui gali būti taikomi tie patys principai, tačiau be jų galima naudoti ir daugybę kitų:

- versle dalyvaujančių subjektų elgesio modeliavimas (veiksnių įtaka);

- pelningumo apskaičiavimas (rinkos vertės padidėjimas laikui bėgant).

Konkretūs kaštų rodikliai gali patenkinti potencialų verslo pirkėją ar investuotoją, priklausomai nuo to, koks numatomas investicijų į verslą dydis ir kokios yra jų atsipirkimo perspektyvos. Daugeliu atvejų investicijos gali būti kredito kilmės. Galimo pelno vertė turėtų ne tik skirtis nuo nulio, bet ir užtikrinti palūkanų mokėjimą bankui. Papildomos gairės priimant investuotojų sprendimus, be rodiklių, atspindinčių rinkos ir verslo investicijų vertę, gali būti:

– numatomas verslo tvarumas (gebėjimaslaikui bėgant gauti pajamų);

- atsipirkimo laikotarpių koreliacija su konkurencingais verslais (galbūt investuotojui labiau apsimoka investuoti į kitą įmonę, o pirkėjui – ją įsigyti);

– partnerių pasitikėjimo lygis.

Aukščiau pateikti kriterijai gali būti gana subjektyvūs. Todėl verslo praktikoje rinkos ir verslo investicijų vertė yra parametrai, nors ir svarbūs, bet ne visada tarp svarbiausių.

Kitas galimas veiksnys yra darbų, susijusių su verslo vertinimu investicijoms ar galimu pirkimu, kaina. Jei įmonės tyrimą gali lydėti nemažos investicijos, kurios neduoda realaus pelno (pavyzdžiui, kreipimasis į išorės ekspertus, auditorius ir analitikus), tuomet tikėtina, kad investuotojas ar potencialus verslo pirkėjas nenorės susidoroti su tam tikra firma.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Bus naudinga ištirti, kokie yra nekilnojamojo turto vertės tipai, taip pat kokie metodai yra taikomi ją vertinant. Tačiau pirmiausia, kaip ir verslo atveju, apsibrėžkime tikslus, kurių siekia atitinkamos rūšies civilinių teisinių sandorių dalyviai. Poreikis ištirti nekilnojamojo turto vertės rūšis, taip pat kreiptis į vertintojo paslaugas iškyla šiais pagrindiniais atvejais:

- yra buto, biuro, kito pastato ar patalpų pardavimo sandoris;

- vertinamas įmonės turtas;

– apmokestinamosios bazės dydis nustatomas pagal turtąmokesčiai.

Žinoma, praktikoje nekilnojamojo turto vertinimo priežasčių gali būti ir daugiau. Pavyzdžiui, kai kuriais atvejais, be pagrindinių procedūrų, reikia nustatyti numatomų išlaidų tipus. Arba – kaip variantą – įvertinti nekilnojamąjį turtą, kad jis būtų perduotas valstybės poreikiams.

Turto vertinimai

Aukščiau pažymėjome, kad pagrindinės įmonės vertės rūšys yra rinka ir investicijos. Kalbant apie nekilnojamąjį turtą, galima nagrinėti tuos pačius parametrus, tačiau paprastai pridedama keletas kitų. Būtent – objekto kadastrinė ir draudimo vertė. Kai kuriais atvejais taip pat nustatomas likvidavimas. Rinkos ir investicijų vertės nustatymo ypatybes jau aptarėme aukščiau. Nekilnojamojo turto atveju bendrieji principai ir metodai paprastai yra panašūs į tuos, kurie naudojami verslo vertinime. Jie naudojami tik tada, kai yra labiau pritaikyti atitinkamos rinkos specifikai: „konkurencija“pakeičiama „būkle“(remonto lygis, apdailos medžiagos ir jo kokybė ir pan.), „pelningumas“– laukiamas „ kyla.

Dabar panagrinėkime, kaip apskaičiuojami kadastrinių, draudimo ir likvidavimo verčių skaičiai. Visi jie turi tam tikrą specifiką. Kiekvienas iš išvardintų nustatytų verčių tipas pasižymi vertinimo metodų ypatumais. Apsvarstykite juos.

Jei kalbame apie nekilnojamojo turto kadastrinę vertę, tai vertintojas remiasi metodikaatsispindi atitinkamuose teisės aktų š altiniuose, Finansų ministerijos ir kitų departamentų, atsakingų už praktinį aktualios informacijos apie būstą panaudojimą, rekomendacijose. Kai kuriais atvejais taip pat gali būti naudojami kriterijai, būdingi objekto rinkos vertei nustatyti. Galima studijuoti įvairius techninius dokumentus.

Jeigu užduotis yra nustatyti nekilnojamojo turto draudimo vertę, tai tokiu atveju, kaip taisyklė, vertintojas daugiausia vadovaujasi rinkos metodais, tačiau koreguojamas pagal faktinį pirkimo-pardavimo sandorio turinį. Pavyzdžiui, jei žmogus perka butą su hipoteka, tada į draudimo kainą gali būti įtraukta tik paskolos suma. Ir tokiu atveju atitinkamas sumos apskaičiavimo pagrindas pagal sutartį su draudikais gali būti mažesnis nei tuo atveju, jei būtų paimta buto grynoji rinkos vertė.

Hipoteka yra rinkos segmento pavyzdys, kai civilinės teisės sandorių subjektams objekto likvidacinė vertė gali būti praktiškai reikšminga. Jei, pavyzdžiui, asmuo ar organizacija neįvykdys paskolos grąžinimo sąlygų, bankas greičiausiai nuspręs parduoti įkeistą turtą. Net prieš pasirašydama paskolos suteikimo sandorį, finansų įstaiga gali norėti išanalizuoti projekto likvidavimo komponento perspektyvas.

Tačiau atkreipkite dėmesį, kad kai kurie ekspertai mano, kad bendraujant su bankais nedera vartoti termino „likvidacinė vertė“nekilnojamojo turto sandoriams. Bylatai, kad pagal nutylėjimą hipotekos sutartis nereiškia privalomo buto perdavimo banko nuosavybėn – tai tik paskolos užtikrinimo priemonė. Likvidacinė vertė gryna forma reiškia kainos, už kurią objekto (pavyzdžiui, įmonės) savininkas galės parduoti savo turtą (tarkime, dėl įmonės bankroto), apskaičiavimą. Todėl aptariamą terminą nekilnojamojo turto atžvilgiu reikia vartoti atsargiai.

Kaina yra pastovi vertė?

Daugelis šiuolaikinių ekonomistų mano, kad ne. Nebent, žinoma, kalbame apie rinkos ekonomiką, kur yra vieta laisvos kainodaros mechanizmui, pagrįstam pasiūla ir paklausa. Nepriklausomai nuo to, kokios prekių vertės rūšys yra tiriamos, kiekviena iš jų yra kintamoji vertė, apytikslis orientyras, kuriuo sandorio šalys gali pasinaudoti tam tikru momentu. Žinoma, yra pramonės šakų, kuriose atitinkamų rodiklių nepastovumas yra minimalus – pavyzdžiui, rinkos segmentai, kuriuose dominuoja valstybės užsakymai. Bet tai greičiau išimtis. Gebėjimas orientuotis kintančioje sąnaudų aplinkoje yra vienas iš svarbiausių bet kurio šiuolaikinio verslo konkurencinių pranašumų.