Kad žmonės gyventų švariuose ir renovuotuose namuose, mėgautųsi vaikščiojimu šalia namų, būtina palaikyti visos viešųjų paslaugų sistemos funkcionavimą, tinkamai organizuoti naudojimąsi bendru turtu, rūpintis gyventojų komfortą ir kiemo teritorijos sutvarkymą. Kas tai turėtų daryti? Akivaizdu, kad daugiabučio namo (MKD) gyventojams reikia atlikti svarbius darbus, kad būtų sukurta tokia įstaiga, kuri jų interesais kokybiškai ir laiku pasirūpins bendrąja nuosavybe bei palaikys švarą ir tvarką namuose. Visas namų priežiūros darbų spektras vadinamas MKD valdymu.
Kaip tiksliai galima įdiegti MKD?
Daugelis girdėjo apie tai, kokie MKD valdymo metodai šiuo metu egzistuoja. Tačiau dažnai tiesiog nepakanka laiko suprasti smulkmenas, nors šios žinios yra labai naudingos.
Rusijos Federacijos būsto kodekse MKD valdymo metodai yra išdėstyti labai suprantamai (161 straipsnio 2 dalis). Tačiau ne visi jie tinka kiekvieniems namams. Jei MKD yra mažiau nei trisdešimt butų,būsto teisės aktai siūlo tiesioginį valdymą kaip būdą valdyti MKD. Tokiu atveju sutartis su tiekėjais, remontininkais, valytojais ir kitais darbuotojais sudaro butų savininkai, kurie bus atsakingi tikrinančioms organizacijoms ir mokės baudas iškilus nesklandumams priešgaisrinės saugos srityje, nelaimingų atsitikimų, nesavalaikio šiukšlių išvežimo. Valdymą dažniausiai vykdo iniciatyvinė gyventojų grupė arba atrinktas atstovas pro bono principu. Tačiau MKD priežiūros ir eksploatavimo veiklos įgyvendinimas yra didelis darbas, todėl tikslinga įrengti tiesioginį valdymą, kaip MKD valdymo būdą mažuose namuose. Kiekvienas nuomininkas turi savo viziją apie idealų namą ir įėjimą, todėl gyventojų skaičius tiesiogiai veikia galimybę pasiekti kompromisą ir turi įtakos konfliktų bei nesusipratimų tikimybei.
Antras MKD valdymo variantas, nurodytas Butų kodekse, yra tam tikros rūšies juridinio asmens valdymas. Visų pirma, toks asmuo gali būti namų savininkų asociacija (HOA), būsto kooperatyvas (HC) arba kitas specializuotas vartotojų kooperatyvas (PC). Šiuo valdymo būdu butų savininkai įgalioja juridinį asmenį pasirašyti sutartis dėl einamojo remonto ir visų namo nuosavybės eksploatavimo aspektų, taip pat dėl vandens tiekimo, kanalizacijos, šildymo ir kitų paslaugų teikimo.
Trečias variantas apima susitarimo sudarymą su vadovaujančia organizacija, kuri viską atlikspaslaugų spektrą MKD ir tuo pačiu būti atsakingai už galimus Rusijos teisės aktų reikalavimų pažeidimus tikrinimo institucijoms.
Kas nusprendžia valdyti MKD?
Butų savininkai ne tik gali valdyti savo kvadratūrą, bet ir privalo išlaikyti geros būklės bendrą turtą. Todėl Rusijos Federacijos būsto kodekse yra direktyva, skirta namų savininkams nuspręsti, kaip bus tvarkomas jų namas. Prieš rinkdamiesi MKD valdymo būdą, butų savininkai turėtų detaliai išstudijuoti savo specifiką, kuris namui labiausiai tinka, atsižvelgiant į jo amžių, būklę ir kitas ypatybes, taip pat susieti tai su savininkų noru jį valdyti. tvarkyti savo namus ir laiku sumokėti komunalines paslaugas.
Galutinis pasirinkimas priimamas visuotiniame savininkų susirinkime, kuris gali būti surengtas asmeniškai arba organizuojamas asmeniškai nedalyvaujant visiems gyventojams. Kad susirinkimo sprendimas įsigaliotų, už jį turi balsuoti gyventojai, kartu turintys 50 ir daugiau procentų balsų. Kiekvienas MKD nuomininkas turi griežtai priimti sprendimą, kaip tvarkyti MKD visuotiniame susirinkime, net nepaisant galimo paties susirinkimo praleidimo. Kai susirinkimas vyksta nedalyvaujant, dalyvavimu laikomas savininko savalaikis savo sprendimo perdavimas raštu. Tokio butų savininkų susirinkimo rezultatas yra užfiksuotas MKD valdymo būdo pasirinkimo protokole, kuris iškabinamas įvažiavimuose taip, kad kiekvienas savininkasbutų be abejo buvo su juo susipažinęs. Viešą paskelbimą pateikia susirinkimo iniciatorius per dešimt dienų nuo sprendimo priėmimo. Tokiu pat būdu, organizuojant visuotinį susirinkimą, realizuojama galimybė pakeisti MKD valdymo būdą.
Visa tai, kas išdėstyta pirmiau, yra susijusi su namais, kurie jau yra apgyvendinti. Tačiau kitokia situacija su naujai pastatytais namais. Dažnai atsitinka taip, kad naujame pastate ne visi nuomininkai turi nuosavybės teisę, pavyzdžiui, tai yra ilgai kentėję akcininkai. Dėl to, kad tokie piliečiai pagal būsto teisės aktus neturi balsavimo teisės būsto valdymo formos nustatymo klausimu, tampa neįmanoma pasirinkti šio namo valdymo būdo.
Kas atsitiks, jei MKD valdymo metodas nepasirinktas?
Būsto kodeksas riboja laikotarpį, per kurį savininkai turi galimybę apsvarstyti ir organizuoti HOA kūrimo ar valdymo organizacijos pasirinkimo procesą.
nustato valdymo organas. Čia nė vienas nuomininkas neturi teisės atsisakyti, o kiekvienas savininkas privalo laikytis valdymo sutarties, sudarytos su pasirinkta valdančia organizacija, nuostatų, nepaisant to, ar ši sutartis jam tinka, ar ne. Bet visada yra procedūrinisgalimybė pataisyti esamą padėtį ir, nepasibaigus sutarties galiojimui, surengti visuotinį susirinkimą, kuriame būtų aptariamas MKD ar vadovaujančios organizacijos valdymo būdo keitimo klausimas.
Ką apima patalpų priežiūra MKD?
Visos paslaugos ir darbai, susiję su „MKD patalpų priežiūros“sąvoka, yra apibrėžti būsto teisės aktuose. Ši koncepcija apima platų paslaugų spektrą organizuojant vandens, elektros, dujų, šilumos tiekimą, name gyvenančių piliečių registraciją, buh alterines paslaugas, techninę eksploataciją, sanitarinę priežiūrą.
Techninis eksploatavimas savo ruožtu apima pastato inžinerinių sistemų priežiūrą ir remonto darbus. Sanitarinė priežiūra apima visą eilę priemonių švarai ir tvarkai palaikyti namuose ir gretimoje teritorijoje, pavyzdžiui, valymas, dezinfekcija, deratizacija, dezinfekcija.
Ką veikia HOA?
Šis MKD, kaip HOA, valdymo būdas atrodo, kai kai kurie nuomininkai norėtų kontroliuoti išlaidas savo namų priežiūrai. HOA vadovybė nekyla nuo nulio, o visada kuriama iš aktyviausių ir besidominčių gyventojų. Ir nors tokie iniciatyvūs piliečiai ne visada pilnai išmano teisinę bazę ir išmano komunalinių paslaugų sritį, svarbus sėkmingo darbo veiksnys yra noras pagerinti savo namus. HOA valdyba turi atlikti sutartinius valymo, šiukšlių išvežimo, inžinerinių komunikacijų priežiūros ir kitus darbus.namo ir gretimos teritorijos priežiūra. Tvarkos palaikymas ir sanitarinių bei priešgaisrinės saugos standartų laikymasis taip pat yra svarbi HOA funkcija. Finansinė valdymo pusė apima buh alterio buvimą HOA, kad būtų galima registruoti lėšas, kurias nuomininkai perveda mokėti už komunalines paslaugas, taip pat pinigus, kurie išleidžiami namo poreikiams. Papildomų HOA pajamų galima gauti iš bet kurios bendros nuosavybės dalies nuomos.
Jei savininkas pats nusprendžia, ar jis nori tapti HOA nariu, ar ne, tada HOA savo ruožtu neturi teisės atsisakyti priimti į savo gretas, net jei staiga kiti HOA nariai prieštaraus. Nenoras tapti HOA nariu kartais siejamas su būtinybe susimokėti už papildomas paslaugas – saugumą automobilių stovėjimo aikštelėje ir prie įėjimo, gėlynus kieme, vaizdo kameras grindyse. Iš tiesų, HOA nariams mokėjimas yra privalomas, jei HOA valdyba priėmė tokį sprendimą. Išeitis šioje situacijoje gali būti individualus susitarimas su HOA, kuriame visi mokesčiai bus patvirtinti iš anksto.
Kaip veikia valdymo įmonė?
Tiesiogiai sudarius sutartį tarp savininkų ir specializuotos valdymo įmonės, tikimasi teikti priežiūros ir sanitarijos paslaugas namuose, taip pat aukšto lygio remonto darbus, kaip profesionalūs ir patyrę specialistai, dirbantys valdymo įmonė sugebės teisingai įvertinti darbų poreikį ir sudėtingumą, parinkti tinkamas medžiagas, pakviesti tinkamasspecialistams. Jeigu valdymo įmonė dirba su keliais namais, tuomet galima ir mažesnė darbų bei paslaugų kaina. Tačiau bendrauti su valdymo įmone dažnai būna sunku ir net toks mažas incidentas, kaip perdegusi lemputė, gali būti nepatogus kelias dienas.
Sutartis su valdymo įmone: kas svarbiausia?
Svarbiausias vieno iš MKD valdymo būdų nustatymo procedūros žingsnis yra sutarties su valdymo įmone parengimas ir sudarymas. Sutarties turinys lems būsimus nuomininkų ir valdymo įmonės santykius, įskaitant galimybę nutraukti sutartį, nesąžiningai atliekant namo priežiūros funkcijas. Sutarties tekste turi būti nurodytas visas namo turtas, darbų ir paslaugų, kurias valdymo įmonė privalės atlikti, rūšys ir dažnumas, visų savininkų mokėjimų suma ir laikas. Sutartyje galite numatyti ir gyventojų atsiskaitymo apie atliktus darbus tvarką. Jei tai nepadaryta, ataskaita savininkams turėtų būti siunčiama kartą per metus.
Kodėl renkama MKD taryba?
Dar viena nuomininkų pareiga – pasirinkti namo tarybą tuo atveju, jei iš MKD valdymo metodų buvo pasirinktas variantas su valdymo įmone. Iš tikrųjų pagrindiniai tarybos uždaviniai yra pasiūlymų formulavimas ir vykdomų darbų kontrolė. Savininkų susirinkime tarybos nariai teikia pasiūlymus, ko konkrečiai reikiaremontuoti, kuriuos einamuosius remontus galima nukelti kitiems metams, o kuriems reikalingos skubios priemonės, kam ir kokiais tikslais galima išnuomoti bendrą turtą bei kitus MKD priežiūros ir apželdinimo aspektus. Į tarybos uždavinius taip pat įeina sutarčių ir susitarimų, kuriuos savininkai siūlo sudaryti, siekiant apginti namo gyventojų teises ir interesus, tyrimas. Remdamasi svarstymo rezultatais, taryba daro išvadas ir rekomendacijas dėl visų dokumentų. Galima teigti, kad MKD taryba efektyvina svarbių klausimų svarstymą savininkų susirinkimuose, bendrauja su vadovaujančia organizacija ir kontroliuoja valdymo sutarties sąlygų įgyvendinimą.
Įvairių MKD valdymo formų privalumai ir trūkumai
Jei atliksime lyginamąjį MKD valdymo metodų aprašymą, galime padaryti tokias išvadas. Esminis skirtumas yra tas, kad tiesioginis valdymas apima visų klausimų sprendimą namo gyventojams. Kiti du MKD valdymo būdai leidžia perkelti atsakomybės naštą ant HOA pirmininko arba vadovaujančios organizacijos vadovybės pečių. Kita vertus, su nepriklausomu valdymu galima operuoti su lėšomis daug mobiliau ir lanksčiai derinti darbų bei paslaugų pasirinkimą prie esamos situacijos. Gyventojai, kurie tiesiogiai valdo būstą, gali net gerokai sumažinti savo būsto remonto ir priežiūros išlaidas, pasirinkę rangovus pagal savo pageidavimus darbų ir paslaugų kainai.
Tuo pačiu metu išskirtinis bruožassusitarus su valdymo įmone gaus profesionalias paslaugas pagal įstatymo reikalavimus. Valdydami nuomininkus ar HOA formoje, specialaus išsilavinimo ir įgūdžių turintys asmenys ne visada dalyvauja organizuojant namų priežiūrą, todėl gali prireikti papildomų išlaidų apmokant personalą būsto ir komunalinių paslaugų bei teisės aktų srityse. Be to, vadovaujančios organizacijos, kaip taisyklė, turi specializuotą įrangą, kuri leidžia teikti daug paslaugų aukštesniu lygiu. Apskritai visi MKD valdymo būdai turi savų niuansų, į kuriuos reikia atsižvelgti renkantis.
Kur kreiptis, jei kyla problemų su valdymo įmone?
Esant namo priežiūros defektams (pavyzdžiui, laiku neišvežtos šiukšlės iš konteinerio aikštelės, drėgnai nevalytas įėjimas, nudažytos sienos lifte ir kiti pažeidimai), patartina pirmiausia tiesiogiai susisiekite su valdymo įmone ir paprašykite išspręsti problemas. Jei valdymo įmonė neatsako, skundas turi būti išsiųstas Valstybinei būsto inspekcijai patikrinti.
Tačiau yra alternatyvių būdų paveikti valdymo įmonę. Taigi Sankt Peterburge jau keletą metų veikia miesto valdžios sukurtas portalas „Mūsų Sankt Peterburgas“. Šioje svetainėje galite paskelbti ataskaitą apie esamą problemą, pasirinkę atitinkamą kategoriją ir pridėdami patvirtinamąsias nuotraukas ar dokumentus. Po registracijos svetainėjepranešimas siunčiamas tvarkyti vykdytojui – valdymo įmonei ir rajono administracijos kontrolei. Kartu automatiškai nustatomas laikotarpis, per kurį rangovas privalo pateikti atsakymą dėl problemos pašalinimo. Pranešimų statistika yra svarbus rajonų administracijų darbo būsto ir komunalinių paslaugų srityje rodiklis, todėl dauguma pranešimų apdorojami efektyviai ir laiku.
Dėl problemų, susijusių su MKD valdymo metodo nustatymu, pranešimų pateikimo portale yra atviros dvi kategorijos: „Pažeidimai renkantis / keičiant vadovaujančią organizaciją“ir „Pažeidimai kuriant HOA“. Taip pat, jei nėra informacijos apie pasirinktą valdymo įmonę, galite siųsti žinutę į kategoriją „Name informacijos apie valdymo įmonę nėra“.
Portale pateikiamas didžiulis kategorijų pasirinkimas žinutėms apie nepatenkinamą namo ir kiemo bendro turto būklę. Taip pat galite pranešti apie sulūžusias sūpynes žaidimų aikštelėje, perpildytas šiukšliadėžes ir neplautus laiptus. Populiariausios namo priežiūros kategorijos yra „Nepatenkinama lauko durų būklė“ir „Įėjimo valymo grafiko nesilaikymas arba nesilaikymas“. Pirmajame gaunami pranešimai apie būtinybę skubiai atlikti einamąjį įvažiavimo remonto darbus, antrajame - informacija apie laiptinių sanitarinės būklės pažeidimą.
Žinojimas apie MKD valdymo būdus, jų ypatybes, valdymo įmonės pasirinkimo tvarką ir jos darbo stebėjimą leidžia pasirinkti sėkmingiausią variantąjūsų namų priežiūra. Norint suprasti būsto teisės aktų subtilybes, reikia sugaišti nemažai laiko, tačiau šis darbas atsipirks su tvarkingais laiptais ir sklandžiai veikiančiais liftais.
